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Les mécanismes de révision du loyer ne sont pas faciles à appréhender aussi bien sur le principe que dans la mise en œuvre. Cette article a pour objectif de vous éclairer sur le fonctionnement et sa méthode de calcul.

En immobilier d’entreprise, nous utilisons principalement les indices suivants pour réviser les loyers :

  • L'indice des loyers commerciaux (ILC)
  • L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT
  • L’indice du coût de la construction (ICC)

Ils sont calculés et diffusés chaque trimestre par l'Insee. Pour connaître les indices :

Les champs d’application :

L'utilisation d'un indice de référence sur lequel est révisé le bail dépend du type d'activité réalisée dans les locaux loués :

  • L’ILC concerne principalement les activités commerciales inscrits au RCS, artisanales enregistrés au répertoire des métiers (RM) et industrielles. Instauré par la loi du 4 août 2008 - Décret n° 2008-1139. (Exemple : boutiques) 
  • L’ILAT concerne principalement les activités libérales, et les activités de bureau ou entrepôts logistiques - Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011. (exemple : Cabinets médicaux, d’architecte…)
  • L’ICC est utilisé pour l’indexation de tous les loyers.

Lors de l’établissement du bail, le loyer peut être révisé par 2 modalités différentes et doit être mentionnées dans le contrat :

  • La révision triennale du loyer : celle-ci peut être demandée qu’à partir de la période de 3 ans expirée. Elle est soumise à un plafonnement du loyer, c’est à dire, elle ne peut dépasser l’indice de révision.
  • L’indexation du loyer : L’indexation s’applique automatiquement tous les ans (hypothèse la plus fréquente).

La méthode de calcul :

L (1) = L (0) x I (1)/I (0)

L (1) : correspond au loyer annuel de la nouvelle période

L (0) : représente le loyer annuel de la première année de bail

I (1) : le dernier indice ICC ou ILC ou ILAT publié au jour de la prise d’effet du nouveau loyer

I (0) : représentant l’indice ICC ou ILC ou ILAT d’origine

 

Cas de l’indexation (le 1er janvier 2015 soit un an après – 1ère indexation)

Un bail signé le 1er janvier 2014 avec un loyer mensuel de 7 200 €, basé sur l’ILC :

L (0) : 7 200 €

I (1) : 108,50 € (T2 2013)

I (0) : 108,50 € (T2 2014)

7200*(108,50/108,50) = 7 200€

 

Cas de la révision triennale (1ère révision au 1 janvier 2014)

Un bail signé le 1er janvier 2011 avec un loyer mensuel de 7 200 €, basé sur l'ILC :

Pour la 1ère révision triennale avec une ILC de 101,83 en 2010 (T2) et de 108,53 en 2013 (T2) : 7200*(108,53/101,83) = 7 673,73 €

 

 

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